[PORADNIK] Jak odebrać mieszkanie od dewelopera ?

Warszawa to istny plac budowy, a kolejne osiedla mieszkaniowe rosną jak grzyby po deszczu. W internecie można natknąć się na wiele poradników poświęconych odbiorom mieszkania od dewelopera. Niestety większość z nich bardzo powierzchniowo traktuje wszystkie zagadnienia i dlatego postanowiliśmy szczegółowo przedstawić prawdziwe usterki z życia wzięte. Niezależnie na którą z inwestycji na Żeraniu zdecydujesz się ( Atal Marina , Bliski Tarchomin , Riviera Park , Morelowe Osiedle) warto wiedzieć z czym mieli do czynienia Twoi przyszli sąsiedzi i ustrzec się od przeoczenia wad lokalu w trakcie odbioru.

Metraż lokalu użytkowego

W reklamach deweloperzy prześcigają się w coraz niższych cenach metra kwadratowego. Ceny od 6074 zł, od 5750 zł, od 5550 zł działają jak wabik … żeby po przekroczeniu progu biura sprzedaży usłyszeć, że ta promocyjna oferta dotyczy największych mieszkań albo jednej kawalerki wiecznie zarezerwowanej do kuszenia klientów niskimi cenami. Tymczasem sprawa ma drugie dno i dotyczy metodologii wyliczania powierzchni użytkowej lokalu. Dobierając odpowiedni sposób pomiaru można obniżyć cenę metra kwadratowego wliczając powierzchnię pod tynkami lub całych ścian działowych. Taki zabieg pozwala obniżyć w ofercie cenę jednostkową metra średnio o 5% (tj. ok 300zł). Zatem jak wyliczyć powierzchnię mieszkania ? Powszechnie obowiązują dwie normy PN-70/B-02365 (tzw. stara) oraz PN-ISO 9836:1997 (tzw. nowa). Dla klientów korzystniejsza jest nowsza, w której przyjmujemy do wyliczeń stan wykończony tzn. z tynkami.  Solidni deweloperzy zamieszczają stosowną informację o przyjętej normie w akcie notarialnym. Stąd warto dokładnie czytać umowę , żeby przy odbiorze deweloper nie mógł dowolnie wybrać sobie dogodniejszego sposobu. W przypadku stwierdzenia mniejszego metrażu można dochodzić u dewelopera o zwrot nadpłaty. Powróćmy do meritum, powierzchnie mierzymy na podłodze i tu kolejny haczyk. Można mierzyć metrówką , a równie dobrze elektronicznym dalmierzem. Co w sytuacji, kiedy deweloper zakwestionuje wzorcowanie takiego urządzenia elektronicznego i podważa jego wskazania.

Stolarka okienna , balkony.

Okna poza walorami widokowymi nasłoneczniając mieszkanie chronią przed niekorzystnymi warunkami pogodowymi. Na dobry początek należy sprawdzić działanie klamek i mechanizm uchylania w skrzydłach PCV. Jeśli okno w pełni otwarte zaczyna się zamykać/uchylać przy braku wiatru to znak , że z wypoziomowaniem jest coś nie tak. Kolejną rzeczą, którą możemy sprawdzić we własnym zakresie jest szczelność uszczelek. W tym celu wkładamy kawałek kartki pomiędzy framugę i skrzydło. Po zatrzaśnięciu klamki sprawdzamy czy kartkę da się wysunąć. Klamki można wyregulować, uszczelki łatwo wymienić natomiast porysowane szyby to droga impreza. Stąd na szkło trzeba zwrócić specjalną uwagę.  Zgodnie z normą PN-EN 1096-1 do oceny stanu tafli szkła powinniśmy użyć szarego ekranu i z odległości min. 2 metrów starać się dostrzec niedoskonałości.  Pojedyncze rysy do 15mm oraz wtrącenia ciał obcych są niedopuszczalne. Tolerancja pomiędzy ramkami szyb dwukomorowych nie może przekroczyć 2mm. Obecnie okna wyposażone są w nawiewniki i szczególnie warto sprawdzić, czy się zamykają. Często w trakcie prac wykończeniowych elewacji otwory są przytkane kurzem co uniemożliwia pełne domknięcie w zimie. W łazience i kuchni powinna być kratka wentylacyjna, gdzie przy pomocy obserwacji zachowania płomienia z zapalniczki można szybko zweryfikować drożność wentylacji. Szczególnie na ostatnich piętrach można zaobserwować ciąg wsteczny, czyli zasysanie do wnętrza mieszkania nieprzyjemnych zapachów z niższych kondygnacji.
Czy to balkon, czy parapet powierzchnia musi mieć spadek, żeby po ulewnym deszczu woda nie zbierała się w zakamarkach. Optymalna wartość to 1-2% i możemy to prosto sprawdzić wylewając butelkę wody na taką powierzchnię.  Barierkę warto również poszarpać patrząc na wydarzenia z Płocka.

Tynki i wylewki

Powierzchnię ściany można najszybciej sprawdzić patrząc pod małym kątem w stronę okna. W ciemnych pomieszczeniach można pomóc sobie silną latarką.  Jeśli widać falowania bez poziomnicy się nie obejdzie. Przeważnie tynk nakładany jest w kształt litery U przez co w kątach pomieszczenia jest grubszy. Rodzi to potem trudności przy układaniu terakoty.  Świeżo wybudowany budynek osiada i pojawianie się spękań jest czymś normalnym i oczywiście trzeba to zgłaszać. Natomiast jeśli tynk ma fałdy prawdopodobnie położono dużo grubszą warstwę niż optymalne 2cm.

Ściany przeważnie malowane są już na biało, ale żeby było szybciej i taniej o gruntowaniu czasami ekipy mogą zapomnieć 😉 W efekcie przy pierwszym malowaniu farba może się odparzać, albo odklejać całymi płatami trzymając się pyłu ze szlifowania gipsu. Można to prosto sprawdzić przy pomocy mokrej gąbki, którą wystarczy delikatnie przetrzeć ścianę. Jeśli po kilku minutach wysychając powierzchnia zaczyna się deformować to zły znak.

Podłoga, a dokładniej wylewka powinna mieć grubość przynajmniej 5cm. Nie tylko ze względu na izolacyjność termiczno-akustyczną, ale przede wszystkim na nośność.  W nowym budownictwie instalacje wodne kładzione są pod podłogą. Przy zbyt cienkiej wylewce próba przykręcenia listwy progowej może skończyć się istnym gejzerem. Najprościej wylewkę byłoby sprawdzić wiercąc w subtelnym miejscu pomieszczenia na co żaden deweloper raczej nie przystanie przy odbiorze. Tu z pomocą przychodzi urządzenie Boscha D-Tec 150, które technologią radarową pozwala zrobić swoiste USG w murach. Kupno samego urządzenia za ponad 1tyś zł raczej mija się z celem na jeden raz, ale przy korzystaniu z usług firm wyspecjalizowanych w odbiorach warto pytać. Takie urządzenie pozwala poza ustaleniem głębokości również rur plastikowych wykryć wycieki wody !

Instalacja elektryczna i wodna

Na dobry początek obejrzymy grzejniki. Poszarpmy jak barierki balkonu dla pewności, że są solidnie przymocowane do ściany. Pokręćmy termostatem w obie skrajne pozycje. Przypatrzmy się w poszukiwaniu brązowych śladów korozji mogące świadczyć o początkach wycieków.
Będąc przy instalacji wodnej coraz częstszym problemem w nowym budownictwie jest oszczędzanie przez inwestora na pionowaniu. W starych mieszkaniach chyba każdy spotkał się z pionami wodnymi oddzielnie dla kuchni i łazienki, a odkręcając kran woda miała do przebycia w rurach odległość może kilkudziesięciu centymetrów. Obecnie projektuje się rury osadzane w wylewce podłogi, a pion przeważnie jest jeden na klatce. W efekcie mieszkania położone daleko od pionu mają bardzo duże straty cieplej wody zanim w punkcie czerpalnym pojawi się nagrzana woda. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie temperatura wody powinna wynosić 55-60*C po maksymalnym opróżnieniu 3 m3 objętości. Jednorazowo taki pomiar można wykonać przy pomocy wiadra i termometru elektronicznego. Z pomocą może przyjść również analiza projektu budowlanego, ale wykonawca też potrafi  stosować zamiennie rur polipropylenowych stabilizowanych oraz rur wielowarstwowych zmieniając wewnętrzną objętość instalacji.

Miejsce parkingowe

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa minimalne wymiary miejsca parkingowego na 2,3m szerokości i 5m głębokości. Projektanci jednak zdają się zapominać przy projektowaniu siatki konstrukcyjnej garażów podziemnych o jeszcze jednym wymogu. Między bokiem samochodu a ścianą lub słupem powinna być zachowana odległość 0,5m.  Dla miejsc parkingowych usytuowanych prostopadle szerokość drogi powinna wynosić przynajmniej 5,7m.

Na koniec taki głupi żarcik: